La CAN 2025 (21 décembre 2025 — 18 janvier 2026) a été un succès historique pour le Maroc : 1,2 million de spectateurs, 19,8 millions de touristes en 2025 (record), et 80% des infrastructures du Mondial 2030 livrées en avance. Ce bilan détaille l’impact sur l’immobilier et les leçons pour les investisseurs.
La CAN 2025 en chiffres
| Indicateur | Valeur | Record ? |
|---|---|---|
| Dates | 21 déc. 2025 — 18 jan. 2026 | — |
| Matchs | 52 dans 9 stades, 6 villes | — |
| Vainqueur | Sénégal (1-0 vs Maroc en finale) | — |
| Spectateurs cumulés | +1 234 693 | Record CAN |
| Phase de groupes | 729 240 spectateurs | +85k vs CAN 2023 |
| Record match unique | Maroc-Zambie : 62 532 | — |
| Taux de remplissage | ~90% | Record |
| Supporters étrangers | ~600 000 | — |
Sources : Foot Africa, Elbotola, FIFA
Impact économique
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Budget organisation | ~20 milliards MAD |
| Recettes directes | +1,5 milliard EUR |
| Emplois créés | +100 000 |
| Entreprises impliquées | +3 000 |
| Retombées supporters | 4,5 — 12 milliards MAD |
| Dépense moyenne/supporter/jour | 600 — 800 MAD |
| Touristes 2025 (année) | 19,8 millions (record, +14%) |
| Recettes touristiques 2025 | 138 milliards MAD (+21%) |
Sources : H24info, Ministère du Tourisme
Impact sur les prix immobiliers par ville
La CAN a agi comme un catalyseur sur les marchés immobiliers des 6 villes hôtes :
| Ville | Hausse prix | Transactions | Impact spécifique |
|---|---|---|---|
| Rabat | +3,5% | Hausse | Stade Moulay Abdellah (68 700 places) inauguré |
| Marrakech | +1% | +24,1% | Stade rénové, aéroport en extension |
| Casablanca | +0,9% | +7,8% | Grand Stade Hassan II en construction |
| Tanger | +0,6% | +3,3% | Stade Ibn Batouta (85k) inauguré |
| Agadir | N/D | Hausse | Stade Adrar rénové (45 480 places) |
| Fès | N/D | Hausse | Stade rénové (45 000 places) |
Sources : LesEco, ImmoWorld
Fait marquant : à Tanger, les quartiers Malabata et Iberia ont enregistré une hausse de +15 à 20% directement liée à la CAN et à l’inauguration du stade rénové.
Les stades livrés pour la CAN
La CAN a permis d’accélérer la livraison des stades du Mondial 2030 :
| Stade | Ville | Capacité | Statut post-CAN |
|---|---|---|---|
| Moulay Abdellah | Rabat | 68 700 | Terminé (record Guinness : rénové le plus vite au monde) |
| Ibn Batouta | Tanger | 75 600 - 85 000 | Terminé, inauguré nov. 2025 |
| Adrar | Agadir | 45 480 | Phase 1 terminée, Phase 2 Mondial en cours |
| Grand Stade | Marrakech | 41 000 → 46 000 | Phase 1 terminée, Phase 2 début 2026 |
| Stade de Fès | Fès | 45 000 → 55 800 | Phase 1 terminée, Phase 2 en cours |
| Mohammed V | Casablanca | 45 000 | Utilisé CAN (Grand Stade Hassan II livraison 2028) |
80% des infrastructures sportives du Mondial 2030 ont été livrées grâce à la CAN. La Phase 2 (normes FIFA) sera achevée d’ici 2028 pour les 5 stades restants.
Leçons pour les investisseurs immobiliers
1. Le Maroc peut accueillir un méga-événement
La CAN a prouvé la capacité d’organisation du Maroc : 52 matchs, 1,2M spectateurs, 90% de remplissage, infrastructure livrée à temps. Le Mondial 2030 bénéficiera de cette expérience.
2. L’impact sur les prix est réel mais variable
Les villes hôtes ont toutes vu une hausse des prix, mais l’ampleur varie : Rabat (+3,5%) a bénéficié plus que Casablanca (+0,9%). Les quartiers proches des stades bénéficient le plus (Malabata/Iberia à Tanger : +15-20%).
3. Le Mondial 2030 sera 10x plus impactant
| Critère | CAN 2025 | Mondial 2030 (projection) |
|---|---|---|
| Durée | 29 jours | 39 jours |
| Matchs | 52 | 104 (48 équipes) |
| Spectateurs attendus | 1,2M | 5-8M |
| Touristes additionnels | 600k | 3 millions |
| Budget infrastructure | 20 Mds MAD | 150-180 Mds MAD |
| Impact économique | 1,5 Mrd EUR | 2,8 Mds EUR |
| Emplois | 100 000 | 335 000 |
4. Stratégie d’investissement post-CAN
La fenêtre d’opportunité est maintenant (2026-2027), avant que les prix ne s’envolent avec l’approche du Mondial 2030 :
- Acheter près des stades : les zones adjacentes aux stades bénéficient de la hausse la plus forte
- Viser les villes avec le plus de matchs : Casablanca (Grand Stade 115k = finale) et Rabat (demi-finales)
- Investir en Airbnb : la demande locative saisonnière explose pendant les événements sportifs
- Terrains à Benslimane : les prix ont déjà grimpé de 150-400% mais restent sous le potentiel 2030
Revenus Airbnb estimés
Haute saison/mois
22.140 MAD
Basse saison/mois
7.500 MAD
Revenu annuel
177.840 MAD
Net mensuel moy.
11.115 MAD
Conclusion
La CAN 2025 a confirmé le potentiel du Maroc comme destination de méga-événements sportifs. L’impact sur l’immobilier est mesurable (+3,5% à Rabat, +24,1% de transactions à Marrakech), mais le vrai catalyseur sera le Mondial 2030 avec 150-180 milliards MAD d’investissements et 3 millions de touristes supplémentaires. Les investisseurs qui se positionnent en 2026-2027 bénéficieront de la plus forte valorisation.